【仲介手数料とは】不動産仲介会社に成功報酬として支払う金額

仲介手数料は交渉できるの？

不動産を購入する場合、不動産会社から物件の情報を取得して不動産売買を行うことが一般的です。検討している物件に買付証明書を提出し、条件が整い次第、売買契約締結となります。買付証明書を提出することにより、不動産売買にあたる仲介（媒介）業者が決まります。つまり、この時点で初めて「この会社で仲介をしてもらう」ことが確定します。
仲介手数料には上限額があるというだけで下限額についての定めはなく、 上限金額以内であれば不動産仲介会社の判断で「減額するのは自由」であるため、どの不動産会社に仲介してもらうか、売買契約を行うかによって諸費用の差、仲介手数料の金額差が発生します。最近では他社との差別化のために仲介手数料を無料にする、または減額するという不動産会社もあります。国土交通省は、宅地建物取引業法の「解釈」でも、仲介手数料（媒介報酬）の限度額を当然に請求できるものではなく、実際の業務内容に応じて「依頼者と協議して決める事項」としています。つまり仲介手数料は「売買価格の3％+6万」を一律に請求できるものではなく、あくまでも上限額となっていますので、仲介手数料の減額を交渉することは可能です。

仲介手数料の計算方法

【仲介手数料の上限額の計算例】

●売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します。

• a）200万円までの部分
  200万円×5％＝10万円
• b）200万円超400万円までの部分
  200万円×4％＝8万円
• c）400万円超1,000万円までの部分
  600万円×3％＝18万円
  a+b+c=36万円

※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります。
なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます。
→売買価格×+％+6万円+消費税

【仲介手数料の上限額】

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。
不動産の売買で定められた仲介手数料の上限は、200万円以下の金額に対しては5%+消費税、200万円を超える400万円以下の金額は4％+消費税、400万円を超える金額には（3%+6万円）+ 消費税です。計算のもとになる金額は税抜き価格ですが、個人不動産売買、土地取引は非課税となるため売買代金をそのまま計算式にあてはめることができます。
ちなみにこの不動産売買の仲介手数料の上限が制定されたのは1970年のことです。当時の建設省の告示により、それまでは各都道府県知事の権限によって決められていた料率を全国一律として上限額を設け、現在の料率になりました。

法規制により仲介手数料には上限があります。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合、法令違反となります。また法令で定められているのはあくまでも上限額なので、当然に上限額を請求できるということではありません。例えば上記の早見表では3,000万円の不動産の購入した場合の仲介手数料は1,056,000円ですが、これは「定価」ではなくあくまで「上限額」ですので、もちろん仲介会社がこれ以上の手数料を受け取ることはできませんが、上限額以内であれば自由に決めることができるため、仲介会社の判断で500,000円に減額する、ということは可能です。

そもそも仲介手数料がいらない場合ってあるの？

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページ、チラシなどに掲載されている物件情報の概要欄には、「取引態様」という項目があります。この項目が「代理」または「媒介」となっている場合、その不動産会社を通じて物件を購入すると仲介手数料が発生します。しかし、この項目が「売主」となっている場合には、売り手から「直接」不動産を購入することになり、仲介する会社がいないため仲介手数料は不要となります。

仲介手数料に消費税は？

2019年10月1日、消費税法が改正され、税率が8％から10％に上がりましたが、この増税により仲介手数料にも影響がありました。
消費税が対象としているのは、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引、つまり企業や法人・事業者を通して物品やサービスを購入する場合に支払う税金です。
不動産会社に依頼した仲介業務というサービスの対価として支払うのが仲介手数料ですので、仲介手数料にも消費税が課税されることになります。